纳瑞财富直播间:置业西雅图,移民美国专题讲座回顾(含录音)

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如果你想在美国的大城市中寻找自己的家,那么西雅图可以说是一个相当正确的选择,Wallethub的最新比较报告:在其2017年最适宜居住的美国大城市中,西雅图位列第二。西雅图,位于美国西北、临近加拿大温哥华,气候冬暖夏凉,临海、多湖、多溪、多山,景色宜人,是拥有大学学历人口比例最多的城市,因此,西雅图成为新移民安居地的首选之一。


西雅图为何会成为华人房产投资的最佳地点?西雅图有哪些地产类型,各有什么特点?


9月10日,北美购房网特邀西雅图当地资深地产经纪人、执业律师佟侠为您讲解:移民美国,置业西雅图


以下是北美购房网针对此次讲座主要内容的整理:


本次讲座主要分为5个部分

PART 1: 为何投资美国房产



投资回报率方面,我想主要和大家谈谈房屋租售比。


什么是租售比?


租售比=房租/年租金


通常来说,国际正常租售比在17-25之间,如果租售比高于25就说明了房价存在泡沫。


从图中可以看到现在公布的大城市的租售比为30左右,北京、上海、深圳还有杭州其实都超过了25,像北京29.1,上海的话是30.3,深圳的话是29.9,这些数据表明国内的房价存在泡沫。


而美国大多数城市的租售比都小于15,如图所示,在美国,纽约、旧金山相对较高,洛杉矶、西雅图的租售比都小于15,说明这两座城市的房产市场还是非常有潜力的。


在美国出租与中国相同售价的房屋,所得的租金收益大概是中国的3-6倍。



大多数人投资美国房产,会考虑到财产传承的问题。值得一提的是,美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是70年,商业房产则只有50年,所以,如果您在美国购置房产,是可以世世代代传承下去的。


接下来说一下大部分家长都比较关注的学区房,居住在美国的家庭,其子女是可以免费就读美国的公立小学、中学的,当然,这有一个前提是必须具备合法的身份。


PART 2 :西雅图---华人投资房产最佳地点



为什么推荐大家投资西雅图?首先,我自己在西雅图已经生活了16年,对西雅图非常的熟悉,对这边的生活、文化也非常适应。大家听说西雅图这个城市,可能是通过电影《西雅图之夜》或是这几年比较火爆的《北京遇上西雅图》。记得有很多客人跟我说实际上他们以前只知道洛杉矶、纽约,但是对西雅图了解甚少,基本上很多人是因为看了《北京遇上西雅图》这部电影之后,才对西雅图产生了兴趣。来到了这边才发现西雅图是一颗隐藏的钻石,越来越多的人选择西雅图作为最终的移民居住的地点,当然,西雅图对于投资者来说也是非常不错的选项。



西雅图是美国太平洋沿岸西北部最大的城市,人口接近400万。它所在的州是华盛顿州,典型的海洋性气候,与国内的青岛比较相似。可能比青岛更暖和一些,温度常年保持在2°-24°之间,就是我们夏天的话可能最高气温,是很适合国人生活的地方。西雅图温润多雨,故有“翡翠之城”的美称。


西雅图居民平均教育水平很高,它和波士顿被称为两大文化之城,58.2%的人口都拥有学士或以上学位,这个比例还是很高的。那这边有著名的华盛顿大学,华盛顿大学在全美公立可以排到第七或者第八位这样的,然后私立大学有西雅图大学,在私立排名中也非常靠前。


西雅图是世界众多企业的发源地,不得不提的是,世界首富比尔盖茨以及曾短暂当过4个小时世界首富的亚马逊总裁都住在西雅图,由此可见,这座城市的风水还是不错的!

西雅图的房价在美国各大城市中还是处于非常合理的一个位置,从旧金山和纽约现在来看,房价其实已经偏高。在西雅图,100万美元能买一栋不错的独立屋,然而在旧金山市中心只能买一套一室一卫的公寓。并且,就新移民而言,考虑的比较多的可能是如何让自己或者子女尽快融入美国社会。像洛杉矶的华人已经非常多了,这也有利有弊,去一座华人太多的城市可能对于子女融入美国生活社会没有太多的帮助。

西雅图的地理位置也非常优越,如果从北京飞到西雅图的航班差不多10-11个小时,国内也开通了很多直航,从深圳、从厦门等城市都可以直飞西雅图,不需要转机再坐5、6个小时到纽约或者是波士顿,这一点相对美国其他城市而言还是比较方便的。


西雅图的教育设施还有学区在全美也是非常靠前的,比如说我们最好的国际社区学校他是一个公立学校他在全美的排名呢可以排到13名然后还有一个叫国际学校在全美可以排到17名,东部的话有个城市叫贝尔维尤,有一个高中在全美可以排到114。其实全美国的这些高中,能排到前2000名都已经算是比较好的学校了,200名之内的更是一些顶尖的学校。



综上所述,西雅图无论是从投资、居住的角度来说都称得上是非常不错的选择。我自己也住在这生活了很多年,孩子也在这边上学。我个人认为西雅图从整体设计、环境融合,以及这个学校学区提供的公立学校服务上,都是来值得居住,值得投资的一座城市。


PART3:西雅图地产类型及其特点



西雅图的地产类型可以分为独立别墅、联排别墅、公寓这几种,

独栋别墅1-3层,后者是两层有的时候还带地下室,联排别墅是有一个独立的小区,大约2-8户,有一些社区会收物业管理费,有的房源会自带一个小院子,但面积会太大。


公寓的话是和国内是一样的,那它一般都会有小区的物业,需要缴纳一些物业的管理费,但是可以享用公寓里的一些设施。


还有另一种地产类型就是美国的土地,如果只是买一块地的话也可以不用管理,当然了,你要付一定的地税,你可以等待土地升值。


那另一种就是商业的投资,你可以购买超市、学校、加油站、医院等等。


基本上这些就是西雅图所涵盖的房产类型了。


美国的房地产市场和中国的房地产市场略有不同。大部分客户如果在中国投资房产,更倾向于投资公寓;然而,在美国上,独栋别墅应该是最保值,并且升值最快的;其次是联排别墅,然后公寓。


为什么会这样?其实这是一个比较简单的道理,房子是越住是越旧的,然而地皮是越来越值钱的,房子会损失他的价值,因为房屋只是一个固定的产品,然而,土地是永远保值并且不断在升值的。


公寓只是拥有大楼内的一个小单元,所以他的房产税来讲也是最低,升值部分也是最慢,而且公寓来讲有很多的费用比如说你用来出租的话那万一你的公寓租不出去了,你的物业费还是要交,所以我们会认为固定费用相对来高一点,


这就是为什么大家还是倾向选择别墅。当然,我们还是要考虑自身的需求。一般家里都有孩子的大家庭会选择独栋别墅用来自身居住。


年轻人他们想住在四周中心离工作的地方近他们会选择公寓,但是他们一旦组建了家庭,可能就会选择联排别墅,因为联排别墅的空间相对大一点。孩子稍微大一点,大部分美国家庭会选择买独立住宅,因为有院子,小朋友们可以在院子里面玩。


接下来我们来看西雅图近年公寓房的销售走势。通过对比2015年、2016年的数据可以发现,西雅图的房价上涨还是非常之快。


在西雅图购买一个稍微新一点的独栋别墅,价格大概在一百万美金左右,然而,如果是在贝尔维尤(新贵集中所在地),价格大概在200万美元以上。在稍微偏远一点的北部地区,70万美元就能买到一栋不错的独栋别墅。


然而,购买不动产主要还是看自身的需求,并不是说最贵的即是最好的。如果是新移民来美国定居,我这边会建议购买一套学区比较好,价格也能接受的房子一步到位。如果是以投资为目的,则要核算你的投资回报等等。当然,我们不能否认的是,无论是在中国还是美国或是世界上任何一个国家,地段都是非常非常重要的!




PART4:西雅图东部联排别墅推荐



这次想给大家推荐位于西雅图东部贝尔维尤的联排别墅。近几年来,贝尔维尤成为越来越多华人购买房产居住生活的中心,它的位置和西雅图隔了一个湖,开车到市中心只需要10分钟左右,去机场的话只需要5分钟。这座城市有两所全美排名100名之内的高中,也就是说这里的房产称得上是不折不扣的学区房。附近也有购物中心,对我们华人的生活习惯来说,是非常方便的。


这个地段我非常看好,是近些年增长最快的一个区。并且,我之前也提到,如果想在贝尔维尤买独立住宅的话是非常昂贵的,一百二三十万只能买到一栋很破旧的房子。我之所以推荐这个联排别墅的原因,是因为它的性价比是非常高的,起售价格只需要70万美元。



它有3-5个卧室,2-3个卫浴,建筑时间是2018年,或者2019年完工,室内面积不是太大,差不多是150平米到250平米。


地理位置是在贝尔维尤稍微东北边的一个位置,从整个小区的规划来看,大概会建49个单元。最主要推荐的原因,它有创新的设计,交通也非常方便,周边配套设施也非常完善。距离微软的园区只有两英里。去贝尔维尤也非常近,旁边有购物中心,和金融中心,所以,地理位置还是比较方便的,从整个价格和配套设施,还有未来发展趋势上来讲,这个联排别墅还是非常值得入手的。

PART5:置业移民一站式服务


接下来为大家讲解的是美国的房产投资流程,首先你要明确自己的需求,是投资或者自住,不同的需求有不同的选择。明确了投资策略之后,那基本上可以来美国实地考察,北美购房网的经纪人都有多年的丰富经验,我们能很快的理解客户的需求,迅速的找到合适的房源提供给客户。在选定了您的DREAM HOUSE之后呢,我们通常会协助您办理接下来的一系列手续,所以即使您没有任何海外置业经验,也不用担心。如果您是投资,当您完成购买房产之后,我们还可以提供管理服务,这样也为远程购买的客户省去了后顾之忧。


LAST BUT NOT LEAST
问答环节




佟侠女士毕业于南开大学法律系,2001年随先生移居美国,在西雅图地区生活了16年,非常了解当地的区域,环境和地产置业投资动态。同时拥有律师执照,为您提供房产和移民的一站式服务!

以上就是本次线上讲座的内容,如果您觉得只看文字还不够过瘾,可以长按或扫描下方二维码进行回听。



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讲座预告


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